Greiner & Kollegen PartGmbB Rechtsanwälte

In Folge einer Ehescheidung muss bei bestehender Zugewinngemeinschaft der Ausgleich des während der Ehe erwirtschafteten Zugewinns durchgeführt werden. Bei Gegenständen oder Immobilien, die im Miteigentum stehen, muss zudem eine Einigung über die Verteilung getroffen werden.

Probleme bereitet hier regelmäßig ein im Miteigentum stehendes Familienheim. Aufgrund der durch die Trennung notwendigen doppelten Haushaltsführung ist es in vielen Fällen keinem der Ehepartner möglich, das Haus zum Alleineigentum zu übernehmen und sowohl die Schulden alleine abzutragen, als auch den anderen Ehegatten auszuzahlen.

In anderen Fällen möchte ein Ehepartner zwar die Immobilie zum Alleineigentum erwerben, ist aber eventuell nicht dazu in der Lage oder auch nicht dazu bereit, dem anderen Ehegatten einen angemessenen Ausgleich für die Übertragung des Miteigentumsanteils zu zahlen. Dies ist eine unbefriedigende Situation, die oft erst nach längerem feilschen gelöst werden kann.

Diese Problematik kann auch in einem Zugewinnausgleichsverfahren vor Gericht nicht geklärt werden, nachdem beim Zugewinnausgleich durch das Gericht gerade nicht das Vermögen „verteilt“ wird, sondern das Gericht lediglich feststellt, welcher Ehegatte den höheren Zugewinn erwirtschaftet hat und in der Folge dann auch festsetzt, in welcher Höhe dieser ausgleichspflichtig ist.
Dies löst aber nicht die Verbundenheit durch das Miteigentum an der Immobilie auf. Bis vor einigen Jahren wurde in solchen Fällen häufig als Druckmittel die Teilungsversteigerung angedroht, jedoch selten durchgeführt.

Teilungsversteigerung und Zwangsversteigerung sind lediglich zwei unterschiedliche Begriffe für ein im Grunde genommen gleiches Verfahren.
Der Unterschied liegt darin, dass man von Teilungsversteigerung spricht, wenn ein Miteigentümer die Versteigerung beantragt. Von Zwangsversteigerung spricht man, wenn ein Gläubiger, der seine Forderungen im Grundbuch eingetragen hat, den Antrag stellt.

Das Verfahren wird durch einen einfachen Antrag beim Vollstreckungsgericht eingeleitet, der keinerlei Begründung bedarf. Alleine der Umstand, dass ein Miteigentümer die Versteigerung wünscht, ist ausreichend.
Das Gericht ordnet dann durch Beschluss die Zwangsversteigerung an und beauftragt in der Regel zeitnah einen Sachverständigen, um die Immobilie zu bewerten.
Zum Teil müssen die Kosten für den Sachverständigen vom Antragsteller vorgeschossen werden oder aber das Gericht rechnet dann nach der Versteigerung diese Kosten und auch die Gerichtskosten ab.

Dann erfolgt in einem öffentlich bekannt gemachten Termin die Versteigerung.

Bis vor einigen Jahren wurden in der Zwangsversteigerung meistens nicht die realistischen Verkehrswerte erreicht, sondern die Immobilien deutlich unter Wert
ersteigert.
Deshalb wurde die Versteigerung in der Regel nur angedroht, aber nicht durchgeführt.
Diese Situation hat sich jetzt allerdings grundlegend durch die steigenden Immobilienpreise und dem Umstand, dass auf dem freien Markt Immobilien kaum mehr zu erwerben sind, geändert.

Es zeigt sich in der Teilungsversteigerung und der Zwangsversteigerung erstaunlicherweise, dass der vom Gutachter festgesetzte Verkehrswert nahezu immer und meistens sogar noch deutlich höhere Preise erzielt werden.

Für die Eigentümer des Objektes ist dies natürlich finanziell gesehen, von Vorteil.

In Situationen, in denen es bei der Frage der Auseinandersetzung des Miteigentums (auch Erbengemeinschaften) an einer Immobilie nicht richtig voran geht, sollte man also stets auch die Teilungsversteigerung in Erwägung ziehen.